부동산시장론-개념,특성,지대이론

부동산시장

시장의 개념은 상품의 수요자와 공급자가 모여 거래행위가 이루어지는 특정한 장소뿐만 아니라 어떤 상품에 대한 수요와 공급에 관한 정보가 수요자와 공급자 사이에 교환되어 그 상품이 매매되는 추상적인 장소까지 포함한다. 부동산시장은 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되고 결정된 가격이 수요와 공급을 조절하는, 즉 자원배분을 수행하는 곳이라 할 수 있다. 일반재화시장은 지리적인 공간을 수반할 필요는 없으나 부동산시장은 부동성이라는 물리적 특성으로 인하여 구체적인 지리적 공간을 고려하여야 한다. 부동산시장이란 부동산의 양, 질, 위치 등의 제 측면에서 유사한 부동산에 대해서 그 가격이 균등(유사) 해지는 경향이 있는 지리적 구역이라 할 수 있다. 

불완전경쟁시장인 부동산시장의 개념

완전경쟁시장은 수요와 공급의 작동이 원활하여 언제나 균형가격이 성립하고, 어떠한 이유로 인하여 일시적으로 균형상태를 벗어나더라도 항상 '보이지 않는 손'에 의하여 신속하게 균형 수준으로 회귀한다. 따라서 정부가 개입할 필요가 없는 이상적인 시장모델이다. 불완전경쟁시장은 부동산이 가지는 고가성, 개별성, 부동성, 부증성 등의 불완전한 특성이 있다. 부동산은 수요와 공급의 작동이 원활하지 못하여 균형가격이 형성되지 않고, 효율적인 자원배분에도 실패하게 된다. 따라서 시장기구에 맡겨 두면 사회적 후생이 감소하게 되므로 이러한 불완전한 부동산시장은 정부의 개입이 필요하다. 

부동산시장의 특성

부동산은 일반재화시장과 달리 부동산의 특성 때문에 고유한 시장의 특성이 있다. 부동산은 부동성이 있어 부동산시장이 지역시장, 국지적 시장이 된다. 부동산시장은 부동성으로 인하여 재화를 이동할 수 없으므로 지역시장별로 초과수요현상과 초과공급현상이 발생할 수 있으며, 지역 간 수급불균형이 초래한다. 부동산시장은 부동성이라는 자연적 특성으로 인하여 지역적인 특성을 지니게 되므로 부동산이 속한 지역환경의 영향을 많이 받게 된다. 물리적으로 동질적인 부동산이라는 자연적 특성으로 인하여 지역적인 특성을 지니게 되므로 부동산이 속한 지역환경의 영향을 많이 받게 된다. 물리적으로 동질적인 부동산이라도 지역이 달라지면 지역별로 서로 다른 가격이 형성되며, 지역시장별로 법적 통제나 규제도 각각 달라지게 된다. 부동산시장은 지역, 위치, 용도, 규모, 질 등에 따라 여러 개의 부분시장으로 나누어지는 '시장이 분화현상'이 나타난다. 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 원활하게 조절하지 못한다. 이를 수급조절의 곤란성이라고 한다. 부동산시장은 고가성, 내구성, 개별성, 부증성 등의 불완전한 특성과 각종 법적 규제 등에 의하여 시장환경이 변하더라도 가격이 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않아 단기적으로 '가격의 왜곡' 현상이 발생할 가능성이 많다. 부동산은 가격이 하락하여도 수요량이 적시에 늘어나지 못하며, 가격이 상승하여도 공급량이 적시에 늘어나지 못하는 경우가 많다. 즉, 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간이 소요된다. 일반재화와 달리 부동산의 수요와 공급은 가격변화에 대해서 단기에는 양의 변화가 적어 비탄력적이고 , 장기에는 양의 변화가 많아 탄력적이다. 부동산은 개별성이 있어 부동산시장에서는 거래행태가 잘 드러나지 않는다. 이를 거래의 비공개성, 거래의 은밀성이라고 한다. 주식이나 일반상품과 달리 부동산상품은 표준화되지 못한다. 따라서 거래사실이나 가격 등이 잘 드러나지 않는 등의 거래관행에 의하여 거래당사자가 아닌 제3자는 거래내용을 파악하기가 어렵다. 그러므로 부동산시장에 참여하기 위해서는 정보탐색비용이 수반되기도 한다. 이러한 거래의 비공개성 때문에 부동산가격의 왜곡현상이 발생하고, 불합리한 가격이 형성되기도 한다. 부동산은 개별성이 있어 표준화하기가 어렵다. 이를 상품의 비표준화성이라고 한다. 부동산은 개별성이 있어 표준화하기가 어렵다. 이를 상품의 비표준화성이라고 한다. 부동산은 개별성이라는 자연적 특성으로 인하여 상품의 표준화가 불가능하므로 부동산시장을 복잡하게 만든다. 개별성을 가진 이질적인 재화는 완전경쟁모형으로 분석하기에 용이하지 않다는 것이다. 부동산은 개별성이 있어 부동산시장이 조직적이지 못하다. 이를 시장의 비조직성이라고 한다. 부동산시장에서는 시장의 국지성, 개별성 등에 의하여 시장을 조직화하기가 어렵다. 일반재화시장과 달리 유통조직이라는 것이 없으므로 정부에 의한 집중통제도 용이하지 않다. 

지대이론

지대는 일정기간 동안 토지의 사용, 수익에 대한 대가로서 토지 소요자의 소득으로 귀속되는 임대료를 말하며, 유량(flow)개념이다. 19세기 초반의 경제학자인 라카도는 차액지대설을 통하여 '생산비의 차이를 지대의 원천'으로 보아 '지내는 곡물가격이 상승하기 때문에 발생하는 것이다.'라고 주장하였다. 즉, 생산성의 차이에 따른 토지의 비옥도가 지대를 결정한다고 주장한 것이다. 리카도를 비롯한 고전학파는 토지는 원시적으로 존재하는 것이기 때문에, 토지를 특별한 재화로 취급하여 인공적인 자본이나 노동과의 별개의 것으로 엄격하게 구분(구별)하였다. 차액지대설에 따르면 지대는 토지생산물가격의 구성요인이 되지 않으며 또한 될 수도 없다. 즉, 지대를 다른 생산요소(자본, 노동 등)들에게 지불하고 남은 잉여인 불로소득으로 보았다. 파레토의 경제지대설은 지대의 현대적 의미를 파악할 때 생산요소(토지, 노동 등)의 총수입은 전용수입과 경제지대를 합한 것이라고 정의할 수 있다. 공급이 제한되어 있거나 공급의 가격탄력성이 낮은 생산요소에서 발생하는 추가적인 소득, 토지공급의 희소성에 따른 잉여분(초과수입)을 말한다. 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 총수입 중에서 경제지대가 차지하는 비중은 커진다. 공급이 완전비탄력적인 경우에는 생산요소공급에 대한 수입 전체가 경제지대가 된다. 즉, 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적이므로 수입 전체(100%)가 경제지대가 된다. 튀넨의 위치지대설(입지교차지대설)은 직접 농장을 운영한 경험을 토대로 1826년에 그의 논문 '고립국이론'에서 지대의 결정과 농업용 토지가 어떻게 할당되는지를 설명하였다. 튀넨은 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지는 위치지대의 개념을 통하여, 읍 중심(시장)으로부터 원거리에 입지한 토지생산물에 비하여 근거리에 입지한 토지생산물의 '수송비 절약분'이 지대가 된다고 하였다.